Nekustamā īpašuma vērtēšana

Nekustamā īpašuma vērtēšana ir nekustamā īpašuma objekta tirgus vērtības noteikšanas process, ko vada sertificēts vērtētājs. Nekustamā īpašuma objekta tirgus vērtību tiecas noteikt pēc iespējas tuvāku taisnīga darījuma cenai, kur abas iesaistītās puses ir neatkarīgas un vienlīdzīgas.

Nekustamā īpašuma vērtējumi visbiežāk tiek veikti hipotēkas aizņēmuma gadījumā, lai aizsargātu aizdevēja intereses, ar nolūku pārliecināties, ka īpašuma vērtība nav zemāka par darījuma cenu. Vērtējums paredz arī īpašuma tiesību noteikšanu objekta īrei, pārdošanai vai citādai izmantošanai.

Nekustamā īpašuma vērtēšanas process galvenokārt tiek regulēts valsts ietvaros - nacionālā līmenī. Arī Eiropas Savienībā (ES) nav kopīgu regulu vai vadlīniju šajā jomā - tas nozīmē, ka arī katrā ES dalībvalstī nekustamā īpašuma vērtēšanas standarti atšķiras. Piemēram, ir ES dalībvalstis, kurās nekustamo īpašumu vērtēšanu var veikt arī vērtētāju asistenti bez sertifikācijas.

Tomēr ir vairākas starptautiska un ES līmeņa asociācijas, kas izveidojušas savus vērtēšanas standartus, kuri tiek izmantoti vairākās valstīs, lai arī tie nav juridiski saistoši nedz starptautiskajā, nedz ES līmenī. Piemēram, Starptautiskā vērtēšanas standartu padome (no angļu val. International Valuation Standards Council (IVSC)), kā arī Eiropas vērtētāju asociāciju grupa (no angļu val.The European Group of Valuers' Associations jeb TEGoVA).

Automatizētie vērtēšanas modeļi

Līdzās tradicionālajām nekustamā īpašuma vērtešanas metodēm, arvien biežāk praksē tiek izmantoti arī automatizētie vērtēšanas modeļi (no angļu val. Automated Valuation Models jeb AVM). Automatizētie vērtēšanas modeļi ir skaitļošanā balstīti statistiski modeļi, kas izstrādāti, lai noteiktu īpašuma tirgus vērtību. Šie modeļi parasti apstrādā lielu un daudzveidīgu datu apjomu par tirgū iepriekš veiktajiem darījumiem, kā arī par pašu īpašumu - piemēram, tā atrašanās vietu, tehnisko stāvokli, būvēšanas gadu, platību, tā iepriekšējo pārdošanas vēsturi u.t.t.

Tomēr daudzviet pasaulē, tostarp ES, automatizētie vērtēšanas modeļi tiek izmantoti ar zināmu piesardzību. Daļēji tas saistīts ar to, ka šobrīd nav izstrādāti standarti, lai novērtētu pašu automatizēto vērtēšanas modeļu precizitāti

Kā uzskata Eiropas vērtētāju asociāciju grupa: "Pie īpašuma vērtības nevar nonākt, izmantojot tikai matemātiskas vai statistiskas metodes. Šīs metodes var būt tikai palīglīdzeklis vērtētājam. Vērtētāja aprēķinam par attiecīgā īpašuma vērtību jāpamatojas uz visprecīzāko un pamatotāko spriedumu, kas izriet no vērtētāja profesionālajām prasmēm un zināšanām par īpašumu tirgu. (..) Vērtētājs darbam parasti izvēlas relatīvi mazu daļu no pieejamā datu kopuma, nosakot, kuri no tirgū esošajiem pierādījumiem par pārdošanas un īres cenām viņaprāt ir visbūtiskākie vērtības noteikšanā. Viņa lēmums pamatojas uz zināšanām par tirgu un izpratni par lietām, kas automatizētajam modelim pašas par sevi nav saprotamas."

Nekustamā īpašuma vērtēšana Latvijā

Definīcija: Tirgus vērtība ir aprēķināta summa – par kādu vērtēšanas datumā  īpašumam būtu jāpāriet no viena īpašnieka pie otra savstarpēji nesaistītu pušu darījumā starp labprātīgu pircēju un labprātīgu pārdevēju pēc atbilstoša piedāvājuma, katrai no pusēm rīkojoties kompetenti, ar aprēķinu un bez piespiešanas. (Latvijas Standarts LVS401;2013, p.2.1.11)

Nekustamā īpašuma vērtētāja profesija

Galvenie nosacījumi nekustamā īpašuma vērtētāja profesionālajai kvalifikācijai Latvijā ir sekojoši:

• Persona ir apguvusi nekustamā īpašuma vērtētāja profesijai nepieciešamās zināšanas akreditētā izglītības programmā;
• Persona nekustamo īpašumu vērtē atbilstoši standarta LVS 401:2013 "Īpašuma vērtēšana" prasībām;
• Personai ir vismaz 3 gadu darba pieredze nekustamā īpašuma vērtēšanā un šajā laikā tā ir novērtējusi vismaz 20 nekustamā īpašuma objektus.

Šie nosacījumi ir uzskaitīti MK noteikumos Nr.559 "Prasības nekustamā īpašuma vērtētāja profesionālajai kvalifikācijai un profesionālās kvalifikācijas sertifikāta izsniegšanas kārtība".

Latvijas teritorijā nekustamā īpašuma vērtētāja sertifikātu izsniedz LĪVA (Latvijas Īpašumu Vērtētāju Asociācijas) sertifikācijas birojs. Sertifikātu izsniedz uz 5gadiem. Visi Latvijas sertificētie īpašuma vērtētāji norādīti vērtētāju reģistrā Līdz 2023.gadam tajā reģistrēti vairāk nekā 100 vērtētāji. Vairums vērtētāju darbojas lielāko Latvijas nekustamo īpašumu kompāniju sastāvā.

Nekustamā īpašuma vērtēšanas uzņēmumi

Balstoties uz asociācijas LĪVA izsniegto kompetences sertifikātu sarakstu , Latvijā darbojas sekojoši sertificēti nekustamā īpašuma vērtēšanas uzņēmumi (uzskaitīti 10 lielākie uzņēmumi pēc apgrozījuma 2021.gadā):

Lielākie nekustamā īpasuma vērtēšanas uzņēmumi ar LĪVA kompetences sertifikātu

Uzņēmums	Vērtēšanas objektu veids*	Mājaslapa	Apgrozījums, tūkst. eiro (2021)	Darbinieku skaits (2021)
SIA LATIO	NĪ	www.latio.lv	4216	51
SIA Colliers International Advisors	NĪ	www.colliers.com	2432	32
SIA Langes Pils	NĪ	www.lange.lv	1951	4
SIA Grant Thornton Baltic	NĪ, KM, B	www.grantthornton.lv	1730	40
SIA Arco Real Estate	NĪ	www.arcoreal.lv	1369	11
SIA LVKV	NĪ	www.lvkv.lv	803	21
SIA Interbaltija	NĪ	www.ibaltija.lv	792	20
SIA Eiroeksperts	NĪ, KM, B	www.eiroeksperts.lv	769	-
SIA Vestabalt	NĪ	www.vestabalt.lv	717	16
SIA Ober Haus Vērtēšanas Serviss	NĪ	www.ober-haus.lv	403	6

* NĪ - nekustamie īpašumi, KM - kustamā manta, B - bizness